¿GRANDES BENEFICIOS FISCALES? Zonas de oportunidad calificadas

Recibí otra llamada la semana pasada sobre alguien que quiere invertir en una Zona de Oportunidad (OZ). ¿Pregunté por qué?» y dijeron: «Para ahorrar impuestos y ganar más dinero».

Está bien, lo entiendo y es una buena respuesta, pero ¿cuál es el plan? ¿Cómo va a ahorrar dinero en impuestos? Cuanto vas a ahorrar? Parece haber mucho entusiasmo alrededor de los OZ, y por una buena razón. Pueden ser geniales, pero tienen que ser la situación correcta y planificadas correctamente. Debido a la exageración y los malentendidos, me gustaría compartir mi comprensión de lo que son las OZ y cómo usted, como inversionista, puede beneficiarse de ellas.

La legislación aprobada en 2017 permite que el Departamento del Tesoro de EE. UU. Cree OZ. En 2018 se publicó información sobre incentivos. Debido a que es tan joven, es muy incomprendido. La idea es impulsar el crecimiento económico en el sector inmobiliario y laboral, otorgando beneficios fiscales a los inversores que inviertan en negocios o inmuebles ubicados en determinadas zonas de la ciudad. Las zonas son determinadas por el estado y aprobadas por el gobierno federal. Tengo entendido que el único beneficio fiscal son algunos aplazamientos y condonaciones del impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo, y hay algunos obstáculos que superar.

Primero, una persona no puede invertir en una propiedad en una OZ. Para que una inversión califique para incentivos fiscales, debe invertir en OZ a través de un fondo de oportunidad (OF). Una OF es una entidad gravada como empresa o sociedad, como una LLC, que invierte al menos el 90% de su capital en OZ. Según el IRS, para que una entidad califique como OF es simplemente una autocertificación al completar un formulario con el IRS.

Los beneficios fiscales pueden ser grandes. Los inversores pueden aplazar el pago de impuestos sobre las ganancias si invierten las ganancias en un OF. Esto funciona de la misma manera que un intercambio 1031, pero no tiene que ser un intercambio del mismo tipo, lo que significa que puede liquidar otras inversiones, como acciones, y posponer las ganancias sobre ellas. El aplazamiento de impuestos es aún mejor con OZ porque la cantidad que paga sobre la ganancia disminuye con el tiempo. Si invierte en una OZ y mantiene la inversión durante 5 años, reducirá su ganancia en un 10%, lo que a su vez reduce sus impuestos. Por ejemplo, si tiene una ganancia de $ 50,000 por la venta de acciones que se convierte en una OZ, después de 5 años, la ganancia declarable sobre la que pagará el impuesto se reduce en $ 5,000, lo que hace que la ganancia sea imponible en $ 45,000. Si conserva los activos durante 7 años, la ganancia se reduce en un 5% adicional. Hacer que la ganancia esté sujeta a impuestos $ 42,500. En 2026, deberá pagar impuestos diferenciados sobre las ganancias de capital, independientemente de si vende el activo o no. Sin embargo, el gran beneficio es cuando conserva la propiedad durante 10 años. Después de 10 años, no pagará ninguna ganancia de capital sobre ninguna valoración del activo desde el día en que lo adquirió. Por lo tanto, si el valor de su inversión aumenta $ 100,000 en 10 años y lo vende, pagará $ 0 en impuestos.

Es interesante verse obligado a utilizar OF para invertir en OZ. Por lo que puedo decir, se hace de esta manera para atraer inversiones más grandes para el mayor impacto, pero no encontré nada que diga que no puede configurar su propio OF para invertir en una sola propiedad en una OZ. Estos beneficios son geniales, pero, en mi opinión, mejoran mucho la situación. No invertiría específicamente en una OZ solo para obtener beneficios fiscales.

Mitos de las Zonas de Oportunidad: Estos son los dos mitos más comunes que he escuchado sobre las Zonas de Oportunidad:

Puedo transferir ganancias de capital en oz, mantener la propiedad durante 10 años y nunca pagar impuestos sobre la ganancia.

Es cierto que nunca pagará impuestos sobre las ganancias de capital de la inversión original después de 10 años, pero deberá pagar impuestos sobre las ganancias que tuvieron lugar en el año fiscal 2026. Las ganancias que acumula en una OZ son simplemente diferente y se reducirá con el tiempo., pero nunca se eliminará.

Puedo comprar un alquiler en una OZ para ahorrar mucho en impuestos.

Hay dos razones por las que esto no funcionará. Uno de los obstáculos para invertir en OZ es que debe invertir a través de un OF. Después de identificar una inversión, deberá establecer una LLC, sociedad o corporación separada para invertir en esa propiedad y luego notificar al IRS que su entidad califica como OF.

Un obstáculo mucho más confuso es la mejora sustancial. De acuerdo con IRC Sec. 1400Z-2 (d) (2) (D) (I), la propiedad OZ calificada en poder de un OF calificado debe satisfacer uno de los siguientes requisitos:

El uso original de la propiedad de la zona de oportunidad calificada comienza con la parte inferior de la zona de oportunidad calificada, o

El fondo de zona de oportunidad calificado mejora sustancialmente la propiedad.

Entiendo que si compra una propiedad, deberá construir una nueva (nuevo uso original) o realizar mejoras importantes. Recientemente, ha habido claridad en la definición de «sustancialmente mejorado».

Para calificar para mejoras sustanciales, deberá realizar mejoras que dupliquen su base (realizar mejoras que igualen la cantidad pagada por el activo) en cualquier período de 30 meses mientras el activo sea de propiedad. La base resta el valor del terreno, por lo tanto, las mejoras deben ser iguales solo al valor de las mejoras. Por ejemplo, supongamos que compra un alquiler por $ 100,000. Según el asistente del condado, el valor de la tierra es de $ 20,000. Para calificar para el incentivo fiscal, deberá invertir $ 80,000 adicionales en la propiedad dentro de un período de 30 meses en algún momento de los próximos 10 años antes de que pueda vender el activo.

Entonces, ¿cuál es la estrategia?

La estrategia obvia es comprar terrenos en OZ y construir para mantenerlos. Otras estrategias para los inversores inmobiliarios podrían ser comprar y raspar para construir casas o condominios. En tales casos, querrá mantener algunas de las unidades en alquiler durante al menos 10 años. Otra opción que veo que algunos inversores creativos aprovechan son las unidades de construcción de acceso (ADU). Estos son pequeños edificios o adiciones que se utilizan como unidades o apartamentos adicionales. Se están volviendo más populares con el boom de Airbnb en muchas áreas, no es necesario dividirlos en zonas multifamiliares para construirlos. Debido a la regulación sobre alquileres a corto plazo, es posible que deba alquilarlos como alquileres a largo plazo, pero es posible que el número aún funcione. Puedo ver si compra una casa unifamiliar que necesita reparaciones. En el momento en que renueve la casa y construya una ADU, puede calificar para el incentivo fiscal.

Para ver un mapa de las OZ en su área, puede visitar el sitio web del Tesoro de los Estados Unidos aquí.

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